تأثیر افزایش نرخ بهره در بازار املاک و مستغلات

براساس گزارش های خبری ، فدرال رزرو احتمالاً نرخ صندوق های فدرال هدف خود را با 0. 75 درصد درصد دیگر افزایش می دهد. مقامات فدرال فدرال در حال حاضر معیار نرخ وام کوتاه مدت معیار 1. 5 درصد در سال جاری را افزایش داده اند ، از جمله افزایش 0. 75 درصدی ژوئن ، بیشترین افزایش در نزدیک به سه دهه است. در این زمینه ، ما شاهد بازار املاک و مستغلات هستیم که در حال کند شدن و انتقال است. در حالی که جیب هایی وجود دارد که خوب عمل می کنند و به احتمال زیاد به خوبی ادامه خواهند داد ، پریشانی و عدم اطمینان در سراسر صنعت وجود دارد.

در پاسخ به کندی بازار ، ما دو دیدگاه را مشاهده می کنیم. یکی این است که این یک کندی موقت برای تنظیم با نرخ بهره بالاتر و انجام تنظیم مجدد قیمت گذاری است. این دیدگاه معتقد است که این کندی چند ماه به طول خواهد انجامید و بازار قبل از پایان سال دوباره به مسیر خود باز می گردد.

دیدگاه دوم ، که من به اشتراک می گذارم ، این است که این سرآغاز کندی طولانی مدت است که در نتیجه نرخ های بالاتر ، ادامه کمبود عرضه و تورم لجاجت به کاهش سرعت اقتصادی کمک می کند و تحت تأثیر قرار می گیرد. این دیدگاه پیش بینی رکود اقتصادی را در اواخر سال 2023 پیش بینی می کند.

آنچه در زیر می آید خلاصه ای از مشاهدات خاص پس از صحبت با همکاران و کارشناسان صنعت است:

1. پیش فرض های mezzanine از قبل آغاز شده است. این وام ها بیشترین خطر را برای وام گیرندگان و صنعت وسیع تر دارند.
2. ساخت و سازهای جدید به دلیل تورم و عدم اطمینان بازار در حال کاهش است. وام های جدید ساختمانی در حال کند شدن است و بنابراین فعالیت جدید ساخت و ساز نیز وجود دارد. حامیان قوی قادر به جمع آوری سرمایه و بدهی برای معاملات توسعه هستند اما به نظر می رسد این روند به پایان می رسد. وام های ساختمانی نیز بسیار کمتری دارند که نیاز به حقوق صاحبان سهام برای تأمین بودجه بیشتر دارند. در مورد وام های ساختمانی و همچنین سطح بیشتری از ادعاها و دادخواستها به طور پیش فرض وجود داشته است.
3. در بازار خرید آشفتگی وجود دارد. با افزایش نرخ ، معاملات برای پایین آمدن قیمت خرید یا در حال مرگ هستند. این بازار خیلی سریع به بازار خریدار تبدیل شده است. برخی از این صنعت به دنبال فروش خواص دیرینه خود هستند تا قبل از بدتر شدن اوضاع ، ارزش را به حداکثر برسانند. هنوز خریدارانی هستند که به دلیل نرخ بالاتر مایل به پایین آمدن قیمت خود هستند. با این حال ، بانکها نیز به عقب کشیده می شوند و نیاز به اهرم کمتری در معاملات دارند. این باعث کشته شدن برخی از تملک ها شده است. یک بانک برای بقیه سال وام در املاک و مستغلات تجاری را متوقف کرده است. انتظار می رود شرکت های زندگی همچنان وام دهند. علاوه بر این ، بازار CMBS به میزان قابل توجهی کند شده است و فرصت هایی را برای بانک های ما با روابط وام گیرنده قوی فراهم می کند. صندوق های بدهی نیز فعالیت های وام خود را کند کرده است. به طور کلی درک این است که تملک ها در حال کند شدن هستند.
4. افزایش قیمت مشتقات نرخ بهره نیز برخی از معاملات خرید را کشته است.
5. نهادهای املاک و مستغلات که ممکن است با پول نقد شستشو دهند ، در موقعیت مناسبی برای خرید فرصت طلب هستند زیرا به وام های با کیفیت بالا وابسته نیستند. اشخاصی که به وام های اهرم بالا متکی هستند ، فعالیت های آنها را کند می کنند.
6. سرمایه گذاری خارجی در تولید املاک و مستغلات نسبتاً قوی بوده است. در مواقع نامشخص ، املاک و مستغلات ایالات متحده به عنوان یک پناهگاه امن در سطح بین المللی تلقی می شود. این روند سرمایه گذاری تا حدودی کاهش سرمایه گذاری توسط نهادهای داخلی را کاهش می دهد.
7. بازار خرده فروشی با چالش های بسیاری روبرو است. به دلیل خرید آنلاین ، ترافیک کمتر پا و کاهش اخیر در هزینه های مصرف کننده ، تقاضا کاهش یافته است. اختلال در عرضه وجود دارد. درآمد پایین تر با افزایش هزینه ها به دلیل تورم به طور کلی و افزایش هزینه های نیروی کار همراه است. همکاران Arentfox Schiff جورج آنجلیچ و برت گودمن مقاله ای جامع در مورد پریشانی در صنعت خرده فروشی در انتظار افزایش ورشکستگی ها نوشتند.
8. وام گیرندگان در حال عجله برای قفل کردن نرخ بهره هرچه سریعتر هستند. این فعالیت کوتاه مدت شدید را ایجاد می کند اما کندی نهایی را به وجود می آورد.
9. با گرانتر شدن خانه ها و با نرخ بالاتر ، تعداد بیشتری از افراد اجاره می دهند. این امر تقاضای زیادی را در بازار چند خانواده ایجاد کرده است. این باید یک بخش نسبتاً قوی باشد. با این حال ، بخش مسکونی شروع به مبارزه می کند و پیش بینی می شود با پریشانی روبرو شود.
10. بازپرداختهای داوطلبانه در همه بخش ها به طور قابل توجهی کند شده است ، اگرچه برخی از مشتری های با موقعیت قوی تر اکنون قبل از اینکه نرخ ها حتی بالاتر می روند ، به سمت سرمایه گذاری مجدد می روند. این روند تا حدی کاهش می یابد و عقب نشینی اشخاص داخلی را کاهش می دهد.
11. به دلایل آشکار ، بخش دفتر در حال انتقال چالش برانگیز است زیرا مستاجران در حال ارزیابی مجدد نیازهای خود هستند و با افزایش هزینه ها. با داشتن صاحبخانه هایی که در برابر قیمت بالای مورد نیاز برای القاء مستاجران برای اجاره فضا مقاومت می کنند ، پیشرفت های مستاجر پرهزینه تر می شود. از آنجا که اجاره نامه مستاجر در حال انقضا است ، مستاجران به طور کلی به دنبال کوچک کردن فضای خود هستند. ماندن در صاحبخانه موجود گزینه ای است که مورد کاوش قرار می گیرد.
12. به نظر می رسد که ارزش خواص صنعتی در حال نگه داشتن است ، بنابراین این بخش همچنان در فضای خرید به خوبی عمل می کند.
13. فضای مسکن تولید شده همچنان به عنوان مسکن ارزان قیمت ، به ویژه در مواردی که یارانه های HUD ، ایالت یا شهرداری در دسترس هستند ، فعال است.
14. مهمان نوازی به ویژه به دلیل مسافرت اوقات فراغت قوی بوده است. اشخاصی که به بدهی وابسته نیستند بسیار خوب عمل می کنند. با این حال ، پیش بینی می شود که با افزایش هزینه ها و دستمزدها ، نهادهای مهمان نوازی به بدهی بانکی احتمالاً کند می شوند. علاوه بر این ، با توجه به اینکه مصرف کنندگان هزینه های خود را به دلیل تورم محکم می کنند ، پیش بینی می شود که سفر اوقات فراغت کاهش می یابد و منجر به کاهش تقاضا برای هتل ها می شود.
15. معاملات جدید اوراق قرضه شهرداری با بازده بالا ، تقریباً متوقف شده است زیرا معاملات با نرخ های بالاتر تحت تأثیر قرار نمی گیرند. تلاش درآمدی همراه با هزینه های بالاتر به دلیل تورم باعث ایجاد پریشانی در بخش های ارشد زندگی و مسکن دانشجویی می شود.

به طور خلاصه ، تورم ، ناشی از ادامه کمبود عرضه ، جنگ در اوکراین ، افزایش دستمزدها و الیگوپولیاها با بهره گیری از اوضاع برای افزایش قیمت ها و انتظارات بازار ، کنترل آن دشوار خواهد بود. کمبود و اختلال در تأمین احتمالاً به دلیل همه گیر COVID-19 ادامه خواهد یافت و باعث ایجاد سرسختی تورم می شود که فتح آن دشوار خواهد بود. این احتمالاً منجر به ادامه نرخ بهره بالاتر و عدم اطمینان مالی خواهد شد. رکود اقتصادی محتمل است ، اما مشخص نیست که چه زمانی شروع می شود ، چه مدت طول می کشد و به دلیل ماهیت بی سابقه وقایعی که ما تجربه می کنیم ، چقدر عمیق خواهد بود.